#MARKETBEAT Full Edition Q4 2020 (RUS)

MarketBeat Q4 2020 — итоговый годовой обзор Cushman & Wakefield, показывающий, как российский рынок коммерческой недвижимости прошел первый год пандемии. На фоне глобальной волатильности и шока спроса ключевые сегменты — офисы, торговля, склады и гостиницы — не обрушились, а вошли в фазу нового цикла с разной степенью устойчивости и разными сценариями на 2021 год.

В первой части отчета разбираются глобальный контекст и фундаментальные факторы для России: пандемия как запуск нового мирового цикла на рынке недвижимости, переоценка привлекательности стран и сегментов, усиление рисков для развивающихся рынков и долгосрочный отток иностранного капитала из российских активов. Подробно рассмотрены макропрогнозы Oxford Economics и официальные сценарии: отложенное восстановление экономики, ограниченный вклад экспорта, ключевая роль внутреннего спроса, «ипотечный бум 2020 года» и инвестиционная пауза на рынке коммерческой недвижимости.

Вторая часть посвящена сегментному анализу. В офисном сегменте Москвы — заметный, но не критичный рост вакансии, новое строительство выше пессимистичных ожиданий и стагнация спроса на фоне удаленной работы, роста субаренды и гибких пространств. Рынок торговой недвижимости демонстрирует удивительную устойчивость: отсутствие массовых банкротств ритейлеров, стабильная вакансия в московских ТЦ, перенос большей части нового строительства в регионы и акцент на малые форматы и F&B. Складской рынок выходит на «плато» после рекордного 2020 года: исторически высокий спрос, минимальная вакансия, активное спекулятивное строительство и нормализация темпов в 2021‑м. Гостиничный сектор Москвы проживает самый глубокий кризис спроса, но опирается на внутренний туризм и госзаказ, откладывает открытия и выстраивает новую ценовую стратегию по сегментам.

Что внутри

Глобальный контекст и макроэкономика: пандемия как запуск нового глобального цикла на рынке недвижимости; сравнительный анализ ответов развитых и развивающихся стран; сценарии восстановления мировой и российской экономики; ограничения экспортной модели роста и роль внутреннего спроса как ключевого драйвера; прогнозы по ВВП, инфляции, ставкам, потреблению и безработице до 2023 года; влияние ипотечного бума и изменения структуры потребления и сбережений.
Инвестиции и фундаментальные факторы: динамика инвестиций в коммерческую недвижимость России и Центральной Европы, «затишье» на рынках региона, отток иностранного капитала из российских активов с 2017 года и замещение его внутренними инвесторами; оценка емкости инвестиционного рынка России в ближайшие годы и диапазон ожидаемых годовых объемов.
Офисы (Москва): итоги 2020 года по новому строительству, сделкам, вакансии и арендным ставкам; рост субаренды и появление «скрытой вакансии» (включая гибкие офисы), оценка ее предельного потенциала; география и структура нового ввода (Москва‑Сити, Ленинградский коридор, центр); стагнация спроса и роль компаний с госучастием; развитие рынка гибких офисов, первые сделки built‑to‑suit и тренд на «лайфворкинги» в жилых районах; прогноз по новому строительству, сделкам и вакантности на 2021 год.
Торговая недвижимость (Россия и Москва): состояние потребительского рынка в 2020 году (доходы, розница, потребительская уверенность), горизонты возврата к уровням 2019 года; динамика посещаемости и вакансии в московских ТЦ, высокая конверсия при пониженной посещаемости; сопоставление обеспеченности ТЦ и уровня заражений по регионам России и в Европе и выводы о связи «городской культуры» и эпидемиологической устойчивости; сдвиг строительной активности из регионов в Москву в 2020‑м и ожидаемое обратное движение в 2021‑м; крупнейшие региональные проекты, переносы сроков открытия, развитие малых форматов и кейсы ритейлеров, ищущих новые возможности.
Трансформация торговых центров: усиление тенденций к фокусу на лояльность, впечатления и уникальность; рост доли развлечений после снятия ограничений; интеграция онлайн‑и офлайн‑каналов (единые зоны самовывоза, постаматы, dark stores внутри ТЦ); смена форматов у продуктовых и сервисных операторов, экспансия дискаунтеров и городских форматов.
Складская недвижимость (Московский регион и регионы): рекордный объем сделок в 2020 году, структура спроса (ритейл, онлайн‑операторы, логистика, дистрибуция, производство), рост средней площади сделок и доли сделок >100 тыс. кв. м; баланс спроса и предложения, динамика ставок и вакансии, высокие ожидания по вводу в 2021 году и высокая доля спекулятивных проектов; пространственная структура спроса (доминирование южного направления), портфель крупнейших сделок и роль схем built‑to‑suit; прогнозы по ставкам аренды и вакансии в сравнении с европейскими рынками.
Гостиничная недвижимость (Москва): влияние COVID‑19 и ограничительных мер на загрузку и доходность отелей; частичная компенсация коммерческого спроса госзаказом на размещение медиков; временный характер восстановления в 3 квартале и срыв ожиданий из‑за второй волны; изменение структуры рынка по ценовым сегментам — удержание тарифов в люксе и существенное снижение средней цены в массовых категориях; динамика доходности на номер по сегментам, опора на внутренний спрос и сценарии восстановления спроса в 2021 году с учетом вакцинирования и перспектив международных поездок.

Много лет глобальная эпидемия упоминалась как угроза, однако всерьез такого рода риски не закладывались в бизнес модели. Теперь бизнес станет более восприимчив к глобальным угрозам. Это потребует диверсификации портфелей активов, бизнес-линеек и географии.
Скорее всего, пандемия ознаменовала старт нового глобального цикла рынка недвижимости. Инвестиционная привлекательность отдельных сегментов и географий подвергнется ревизии. Результатом станет изменение ценовых уровней — удешевление одних классов активов и удорожание других. Альтернативные активы укрепят позиции на инвестиционных рынках.
Пандемия показала готовность регуляторов в развитых странах к быстрой и эффективной реакции. Меры поддержки экономики и потребительского рынка позволили сохранить занятость. На фоне снижения процентных ставок рост долга в развитых странах не привел к увеличению долговой нагрузки. Развивающиеся страны не имеют доступа к дешевым деньгам, поэтому для них рост долга может оказаться неподъемным. Мировой банк уже сегодня обеспокоен избыточным ростом долговой нагрузки в развивающихся странах.
Несмотря на закрытие финансового года, бизнесу стоит воспринимать 2021 как продолжение 2020. Консенсус-прогнозы предусматривают восстановление глобальной экономики во второй половине 2021 года.
Рынок торговой недвижимости смог адаптироваться под изменившиеся условия — в 2020 году мы не увидели массовых закрытий и уходов с рынка, в большинстве случаев собственникам и ритейлерам удалось пересогласовать условия договоров аренды. Вероятно, после завершения периода новогодних продаж и окончания действия скидок на арендную плату ритейлеры будут принимать решения об оптимизации бизнеса. Мы ожидаем, что ротация арендаторов и рост доли свободных площадей в торговых центрах придется на первую половину 2021 года.
В 2021 г. рынок сохранит баланс. После экстенсивного рывка в развитии в 2020 году онлайн операторы будут сосредоточены на оптимизации бизнес процессов. Высокая доля спекулятивного строительства удовлетворит потребности в расширении тех компаний, которые еще не успели это сделать.

Практическая ценность

Для инвесторов: целостная картина того, как российская коммерческая недвижимость прошла «стресс‑тест» 2020 года и с какими стартовыми условиями вошла в новый цикл; понимание, какие сегменты показали наибольшую устойчивость (склады, качественные офисы, сильные ТЦ), а какие остаются под давлением (отели, часть торговых форматов); ориентиры по ставкам капитализации и ожидаемой емкости рынка сделок в ближайшие годы.
Для девелоперов и собственников: конкретные ориентиры по вводу, спросу, вакантности и ставкам в 2020 году и прогнозам на 2021‑й; понимание, где есть риск нарастания вакансии (офисы с «скрытой» пустотой, ТЦ со слабой концепцией), а где сформировался устойчивый дефицит (современные склады, гибкие офисы в жилых районах, качественные региональные объекты); инструменты пространственного анализа (суперагломерации, «архипелаг» России) для выбора локаций и планирования портфеля.
Для арендаторов и операторов: контекст для решений об оптимизации или расширении площадей в 2021 году — от офисных стратегий с учетом удаленной работы и гибких пространств, до пересмотра форматов присутствия в ТЦ и требований к складской инфраструктуре; понимание, как изменились модели ценообразования и условия аренды в разных сегментах.
Для аналитиков и стратегов: связка между глобальными и российскими макротрендами (долговая нагрузка, отток капитала, ипотечный бум, региональные различия) и конкретными показателями по сегментам недвижимости; база для построения сценариев развития рынка на 2021–2023 годы и оценки устойчивости разных типов активов.

Чтобы увидеть все графики, исторические ряды, пространственные модели, детальные показатели по сегментам и сценарные прогнозы, скачайте полный отчет MarketBeat Q4 2020.