#MARKETBEAT Full Edition Q3 2020 (RUS)

MarketBeat Q3 2020 — квартальный обзор Cushman & Wakefield, показывающий, как российский рынок коммерческой недвижимости проходит середину «пандемийного года». На фоне глобальной волатильности, нулевых ставок в развитых странах и продолжающегося оттока иностранного капитала Россия формально выглядит одной из наименее пострадавших экономик, но входит в полосу затухающего роста и расхождения с мировыми темпами развития.

В макроблоке объединены глобальный контекст, прогнозы Oxford Economics и оценка фундаментальных факторов для России. Анализируется, как мировые рынки «нащупывают» параметры новой реальности: перегрев технологического сектора, ограниченный ресурс монетарного стимулирования, слабость европейских площадок и смещение внимания от экономики к политике. Для России подробно рассмотрены сценарии падения и восстановления ВВП, роль нефтяных цен, устойчивость модели через жилищное строительство и ипотеку, провал потребительского кредитования, динамика доходов и расходов домохозяйств, а также инвестиционная пауза, которой, вероятно, завершится год после сильного старта.

Сегментная часть дает детальную картину по офисной, торговой, складской и гостиничной недвижимости. Офисный рынок Москвы входит в кризис в сбалансированном состоянии: ограниченный ввод, дефицит крупных блоков, рублевые ставки и умеренный рост вакансии на фоне отложенного спроса, который, судя по динамике сделок, сдвигается на 2021 год. Торговый сегмент сталкивается с падением доходов и трафика, но остается «живым»: ввод торговых площадей в России падает до минимума за 10 лет, Москва становится локальным лидером по новому строительству, структура вводимых ТЦ смещается в пользу районных объектов и форматов при ТПУ, а ритейлеры активно тестируют новые форматы, технологии и коллаборации. Складской рынок Московского региона переживает рекордный всплеск спроса, приток инвестиций и смещение в сторону спекулятивных объектов среднего размера, при этом драйвером становится e‑commerce. Гостиничный сектор Москвы демонстрирует первые признаки восстановления загрузки за счет внутреннего спроса, но остается под сильным давлением по тарифам, а ввод новых объектов откладывается.

Что внутри

Глобальный контекст и макроэкономика России: волатильность на мировых рынках, риски перегрева фондовых индексов и «нулевая» доходность как стресс‑тест для инвестиций; базовый сценарий выхода мировой экономики и глобального рынка офисов к «дну» лишь во второй половине 2021 года и восстановлению в 2022‑м; прогноз по ВВП России, инфляции, курсу, ставке, безработице и потреблению до 2023 года; роль жилищного строительства и ипотеки как основного драйвера роста и уязвимость потребительского рынка.
Рынки капитала и инвестиции: место России на инвестиционной карте Восточной Европы, высокие объемы сделок в Чехии и других странах ЦВЕ, продолжающийся с 2017 года чистый отток иностранного капитала из российского сегмента недвижимости и его замещение внутренними инвесторами; прогноз емкости инвестиционного рынка России на 2020–2021 годы и ожидание «паузы» в сделках в конце года.
Офисная недвижимость (Москва): состояние рынка после шока второго квартала — рост ввода в третьем квартале, но суммарно годовой объем строительства ниже прошлогоднего; динамика сделок, доля крупных арендаторов (банки, госкорпорации, IT, операторы гибких офисов), перенос реализации отложенного спроса на 2021 год; анализ влияния нефтяных кризисов 2008 и 2014 годов на офисный рынок и сравнение с текущей ситуацией, когда рынок входит в кризис сбалансированным; рост вакансии, структура свободных площадей и роль субаренды, которая увеличивается, но занимает небольшую долю в общей пустоте; поведение ставок аренды в рублях и долларах и прогноз динамики на 1–2 года.
Гибкие офисы: объем и структура рынка сервисных офисов и коворкингов в Москве, высокая доля сетевых операторов; примеры крупнейших сделок 2020 года и подтверждение роли гибких пространств как локомотива спроса; переход части игроков к операторской модели и к формату built‑to‑suit; рост доли корпоративных клиентов и оптимизация портфелей локаций.
Торговая недвижимость (Россия и Москва): траектория потребительского рынка — резкий провал весной, частичное восстановление к осени и сохранение отрицательной динамики по итогам года; структура использования доходов населения со сжатием расходов на товары и услуги и ростом сбережений/наличных; состояние ресторанного бизнеса и отставание его восстановления; падение нового строительства торговых объектов в Европе и лидерство России по объему ввода в 1 полугодии, несмотря на 40‑процентное снижение; рекордно низкий прогноз годового ввода в России с концентрацией на Москве; смещение структуры строящихся ТЦ в пользу небольших районных объектов и проектов при ТПУ, сокращение классических «мегамоллов»; динамика посещаемости и вакансии в московских ТЦ, ожидания по срокам возвращения к докризисным показателям.
Ритейлеры, онлайн и новые форматы: поведение крупных операторов в условиях сжатия доходов — коллаборации (ритейл + кино, фастфуд в супермаркетах), запуск эконом‑форматов и малых форматов, эксперимент с магазинами без касс и электронными чеками; ускорение онлайн‑торговли, рост клиентской базы и оборотов маркетплейсов и e‑grocery; сравнительный анализ проникновения электронной коммерции по странам и прогноз доли онлайн в обороте розницы России.
Складская недвижимость (Московский регион и регионы): рекордный за десятилетие квартальный объем сделок, ожидаемый максимум годового оборота за всю историю наблюдений; переход девелоперов к спекулятивному строительству среднего размера (30–50 тыс. кв. м) на фоне уверенности в спросе со стороны ритейлеров и логистики; смещение спроса к более «городским» локациям и ближе к МКАД в связи с ростом онлайн‑продаж; трансформация структуры спроса в пользу e‑commerce с кратным ростом доли онлайн‑операторов и сокращением участия производства и офлайн‑ритейла; устойчивость сегмента в предыдущие кризисы и в 2020 году, связь поглощения с динамикой ВВП; пробный анализ использования поисковых запросов в интернете как раннего индикатора спроса на склады.
Гостиничная недвижимость (Москва): влияние жестких ограничений весны на рынок, почти полная остановка «рыночного» спроса и частичная компенсация за счет размещения врачей и медперсонала; перенос всех планировавшихся на 1 полугодие открытий на конец 2020–2021 годов и минимальный прирост качественного предложения по итогам года; постепенное восстановление загрузки в 3 квартале за счет внутреннего туризма и деловых поездок, различия по ценовым сегментам по скорости восстановления; падение средней цены на номер во всех сегментах, кроме люксового, и риски «гонки на понижение» тарифов осенью; сценарии на 4 квартал с учетом второй волны и перспективы электронных виз как фактора долгосрочного восстановления.

Рост акций американских компаний вызывает у инвесторов опасения будущей коррекции. Крайне высокие мультипликаторы у технологических компаний вызывают опасения перегрева рынка. Нулевые ставки означают, что дополнительного ресурса по стимулированию экономики больше нет. Падение на европейских рынках демонстрирует зыбкость финансовых рынков.
Тем не менее, дно глобального рынка недвижимости ожидается только в конце 2021 г., а восстановление лишь в 2022 г. Скорее всего, показатели четвертого квартала у компаний окажутся хуже ожидаемых. За этим может последовать масштабная переоценка активов и пересмотр стратегий на 2021 год. Результатом может стать затяжная глобальная рецессия.
При общем благоприятном эффекте от снижения ставок ресурс стимулирования экономики исчерпан. В случае угрозы рецессии у правительств остался очень ограниченный инструментарий. Для недвижимости проблема заключается не только в низкой доходности, но и в фундаментальных сдвигах в экономических моделях коммерческой недвижимости из-за пандемии. Возможно, для некоторых географий и типов активов мы увидим нулевую доходность уже в обозримом будущем.
Надежда на остановку распространения болезни (как это было в случае с прошлыми болезнями), равно как и на оперативную вакцинацию, развеялись. Экономике придется научиться существовать в рамках повышенной эпидемиологической угрозы.
В 3 кв. 2020 г. существенного увеличения объема сделок не произошло. При условии активизации переговорных процессов в 4 кв. 2020 г., заключение новых сделок придется на следующий год.
В 3 квартале зафиксирован всплеск инвестиционного интереса в секторе складской недвижимости. Рынок наблюдает приток инвесторов, до этого не фокусировавшихся на складских площадях. Данная тенденция будет поддерживать строительную активность в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Практическая ценность

Для инвесторов: целостное понимание, как российская коммерческая недвижимость проходит «центр» пандемийного кризиса, какие сегменты проявили наибольшую устойчивость (склады, отдельные форматы ритейла, сбалансированные офисы), а какие остаются в уязвимой зоне (часть ТЦ, гостиницы); ориентиры по динамике инвестиционной активности, структуре капитала и доходности на фоне ухода иностранного капитала и усиления внутреннего инвестора.
Для девелоперов и собственников: актуальные ориентиры по спросу, вводу, вакантности и ставкам во всех ключевых сегментах на конец 3 квартала 2020 года; понимание, где есть смысл сохранять или запускать проекты (складские комплексы среднего размера, районные ТЦ, гибкие офисы), а где оптимальной стратегией становятся перенос сроков, реконцепция или точечная оптимизация; инструменты пространственного анализа — модель суперагломераций «архипелаг Россия», субагломерации Москвы.
Для арендаторов и операторов: контекст для принятия решений об оптимизации и пересборке портфеля площадей — от сокращения и субаренды офисов до переформатирования присутствия в ТЦ, перехода в районные форматы и изменения требований к складской и гостиничной инфраструктуре; понимание того, как собственники смотрят на субаренду, гибкие офисы, комбинированные ставки и индексирование.

Чтобы увидеть все графики, индикаторы по сегментам, пространственные модели и детальные прогнозы, скачайте полный отчет MarketBeat Q3 2020.