#MARKETBEAT Full Edition Q1 2021 (RUS)

MarketBeat Q1 2021 — квартальный обзор Cushman & Wakefield о рынке коммерческой недвижимости России в момент, когда прямой шок 2020 года уже пройден, но его «эхо» только начинает проявляться. На фоне усталости от локдаунов, ожиданий эффекта вакцинации и инфляционного давления рынок входит в фазу репрайсинга активов: экономика восстанавливается медленно, потребительский сектор отстает, а офисы, торговые центры, склады и отели двигаются разными траекториями.

В макроблоке отчета рассматриваются глобальный контекст, прогнозы Moody’s и официальные сценарии по ВВП, инфляции, курсу рубля, ставкам и потреблению. Авторский фокус — на разрыве между потребительской инфляцией и дефлятором ВВП, росте цен производителей и сжимающейся марже бизнеса, ипотечном буме 2020 года, сжатии потребительского рынка и признаках кредитного сжатия в начале 2021‑го. Анализируется инвестиционная «пауза» 2020 года, структура и масштабы оттока иностранного капитала, минимальная доля трансграничных инвестиций и переход России в клуб развивающихся рынков с растущими ставками.

Сегментная часть дает подробный срез по офисной, торговой, складской и гостиничной недвижимости. В офисах Москвы — всплеск ввода за счет крупных built‑to‑suit‑проектов, стабильно невысокий спрос, разворот поглощения в положительную зону, нарастающая вакансия и номинально стабильные, но реально снижающиеся ставки. В торговой недвижимости — потребление все еще в отрицательной зоне, посещаемость ТЦ ниже докризисной, но с высокой конверсией, пик строительства 2021 года в регионах и смещение фокуса к компактным объектам и онлайн‑каналу. Складской рынок демонстрирует устойчивый рост, дефицит городской логистики, быстрый рост ставок и активное развитие новых форматов (дарксторы, фулфилмент‑центры, многоуровневые склады, логистика за ЦКАД). Гостиничный сегмент Москвы восстанавливается за счет внутреннего спроса, показывает разный темп по ценовым категориям и очень аккуратный ввод нового предложения.

Что внутри

Макроэкономика и фундаментальные факторы: прогнозы по ВВП и ключевым макропоказателям до 2023 года; оценка того, как пандемия «отняла» несколько лет роста и почему экономика вернется к уровню 2019 года только к середине 2022‑го; влияние расхождения между CPI и дефлятором ВВП на рост цен производителей и рентабельность; анализ ипотечного бума 2020 года и его последствий для потребительского спроса; динамика корпоративного долга и кредитного сжатия в начале 2021‑го.
Рынки капитала и инвестиции: емкость инвестиционного рынка коммерческой недвижимости России на горизонте нескольких лет; последствия девальвации рубля для статистики сделок; минимальный уровень трансграничных инвестиций и преобладание внутреннего капитала; сопоставление с Восточной Европой, где в начале 2021 года наблюдается инвестиционное «затишье» при неизменных годовых прогнозах.
Офисная недвижимость (Москва): всплеск нового строительства в 1 квартале за счет нескольких крупных built‑to‑suit‑объектов; структура нового ввода и крупнейшие проекты; стабильный, но не растущий спрос и прогноз на весь 2021 год; динамика вакансии и поглощения с выходом показателя в плюс за счет ввода заранее занятых объектов; развитие сегмента гибких офисов, рост доли сделок в таких пространствах, сценарии для компаний по переходу к гибридной модели работы; прогнозы по новому строительству и вакантности до 2024 года.
Торговая недвижимость (Россия и Москва): состояние потребительского рынка после падения 2020 года и медленное восстановление розницы, услуг и общепита; отставание посещаемости ТЦ Москвы от 2019 года, но рост конверсии; стабильность и прогнозируемый небольшой рост вакансии в ТЦ на фоне ротации арендаторов; карта нового строительства по России, доминирование региональных проектов, снижение девелоперской активности в 2022 году; анализ онлайн‑торговли, ускорение темпов роста до середины десятилетия, низкая, но быстро растущая доля e‑grocery и расхождение с европейскими странами по уровню проникновения; «новый взгляд» на аудиторию ТЦ через призму теории поколений и фокус на ядре 33–60 лет как ключевой целевой группе.
Складская недвижимость (Москва и регионы): рост рынка на фоне устойчивого спроса и минимальной вакантности; влияние всплеска онлайн‑торговли и многоканального ритейла на структуру спроса и новые форматы (многоуровневые склады, фулфилмент‑центры, дарксторы, доставка из магазинов); прогноз по вводу нового предложения и ставкам аренды; пространственный сдвиг в строительстве за счет запуска ЦКАД и ограничений для грузового транспорта на МКАД, рост доли проектов в поясе 30–50 км; расширение географии спроса за пределы Москвы и Санкт‑Петербурга, ключевые региональные рынки и их драйверы.
Гостиничная недвижимость (Москва): восстановление спроса в сегменте современных отелей за счет внутреннего туризма и командировок; различная динамика загрузки и тарифов по ценовым категориям (рост в эконом и среднеценовом сегменте при отставании high‑end‑отелей по загрузке, но лучшей ценовой позиционировке); аккуратный ввод новых брендов и проектов, увеличение номерного фонда современного качества; сценарий 2021 года как продолжения «парадигмы 2020‑го» с опорой на внутренние резервы спроса и ограниченной возможностью увеличения средних тарифов.

На фоне общего консенсуса относительно приоритета безопасности в мире растет усталость от локдаунов. Во 2 квартале возможно мы увидим попытки национальных правительств выйти из локдаун-коалиции.
Несмотря на высокие темпы вакцинации в развитых экономиках, восстановление глобальных коммуникаций будет возможно только после достижения популяционного иммунитета в отстающих странах. Преимущество имеют крупные экономики (Китай, США), не имеющие внутренних границ — эти страны могут возобновлять экономическую активность без оглядки на партнеров. Европа оказалась в более сложном положении.
Во втором квартале, по мере того, как ситуация стабилизируется и горизонт планирования отодвинется, возможна активизация инвестиционного рынка и изменение ценообразования.
В текущем году рынок полноценно ощутит негативный эффект кризисного 2020 года. К концу 2022 года рынок начнет восстанавливаться и войдет в фазу роста в 2023-2024 году.
В условиях ограниченных финансовых ресурсов населения, падения посещаемости и увеличения доли онлайн торговли, торговым центрам и ритейлерам особенно важна таргетированная коммуникация со своей целевой аудиторией и укрепление её лояльности.
На рынке сохраняется высокая активность. Ритейлеры находятся в поиске новых решений для повышения эффективности логистических цепочек.

Практическая ценность

Для инвесторов: понимание, как рынок входит в фазу репрайсинга после шока 2020 года, какие сегменты уже начали восстанавливаться (склады, частично офисы), а какие остаются под давлением (ритейл, гостиницы); ориентиры по ставкам капитализации и структуре капитала в условиях минимального участия иностранных инвесторов и растущих ставок.
Для девелоперов и собственников: актуальные ориентиры по вводу, спросу, вакантности и ставкам во всех ключевых сегментах; понимание, где возможен запуск новых проектов (складская логистика, специализированные форматы, отдельные офисные BTS‑схемы), а где целесообразнее фокусироваться на оптимизации концепции и точечной реконфигурации (ТЦ, часть офисов, отели).
Для арендаторов и операторов: контекст для пересмотра офисной, торговой и складской стратегий в год «инерции» — когда объемы спроса не растут, но меняется структура (гибридный офис, онлайн‑канал, городская логистика); ориентиры по рискам роста издержек из‑за инфляции производителей и ограниченного кредитования; понимание, какие форматы (гибкие офисы, дарксторы, хабы ближе к клиенту) могут добавить устойчивости бизнес‑модели.

Чтобы увидеть все графики, пространственные модели, детализированные показатели по сегментам и сценарные прогнозы, скачайте полный отчет MarketBeat Q1 2021.